Calculadora de Financiamento Imobiliário

A tabela PRICE é vendida como "parcela fixa", e no exterior ela é. No Brasil, quase todo financiamento imobiliário do SFH/SBPE é contratado como "TR + juros": antes de calcular os juros de cada mês, o banco corrige o saldo devedor pela Taxa Referencial. Como a prestação é recalculada sobre esse saldo corrigido, ela sobe todo mês junto com o indexador.

Matematicamente, a correção multiplica toda a tabela por um fator acumulado: a parcela do mês t é a parcela original multiplicada por (1 + TR)^t. Com a TR acumulada em 2,02% ao ano (julho/2026), um financiamento de 35 anos termina com uma prestação praticamente o dobro da primeira — e um custo total dezenas de por cento acima do que uma calculadora sem TR mostraria.

Esta calculadora aplica a correção mês a mês, exatamente como o contrato faz, e separa no resultado quanto do custo veio dos juros e quanto veio da correção monetária. Se o seu contrato for prefixado (sem indexador), basta selecionar "Prefixado" para ver o cenário sem correção.

O financiamento imobiliário no Brasil permite adquirir um imóvel pagando em parcelas ao longo de até 35 anos. Os dois sistemas de amortização mais utilizados são o SAC (Sistema de Amortização Constante), onde as parcelas partem mais altas e caem ao longo do tempo, e a Tabela PRICE, onde a parcela é calculada para ser constante — antes da correção pelo indexador.

No sistema SAC, a amortização é fixa e os juros diminuem a cada mês, porque incidem sobre um saldo devedor menor. Na Tabela PRICE, a parcela é calculada como constante, mas no início a maior parte do pagamento corresponde a juros, o que faz o saldo devedor cair devagar. Por isso o SAC tende a ter custo total menor.

Além da amortização e dos juros, a prestação mensal inclui o seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente), calculado sobre o saldo devedor e mais caro conforme a idade do comprador, o seguro DFI (Danos Físicos do Imóvel), calculado sobre o valor do imóvel, e uma taxa de administração mensal. Esta calculadora inclui os três no cálculo do CET.

Ao fazer um aporte extra, você escolhe entre duas estratégias. Reduzir o prazo mantém o valor da prestação e antecipa o fim do contrato — como os juros incidem sobre menos meses, a economia total é maior. Reduzir a parcela mantém o prazo e recalcula a prestação para baixo, aliviando o orçamento mensal imediatamente.

A calculadora mostra os dois cenários lado a lado, com o mesmo aporte, para você ver exatamente quanto custa a escolha do conforto mensal. Na maioria dos contratos brasileiros, reduzir o prazo economiza significativamente mais juros — mas quem está com o orçamento apertado pode preferir a segurança de uma parcela menor.

O FGTS é a fonte de amortização mais usada no Brasil e pode ser aplicado ao saldo devedor a cada 24 meses, desde que o contrato seja pelo SFH e o imóvel atenda aos requisitos. Como o FGTS rende apenas TR + 3% ao ano — bem abaixo dos juros de qualquer financiamento — usá-lo para amortizar quase sempre vale a pena. Informe seu saldo e o depósito mensal para ver o efeito.

O Custo Efetivo Total (CET) reúne em uma única taxa tudo o que você paga: juros, correção monetária, seguros MIP e DFI, tarifa de administração e tarifa de avaliação. É a taxa que iguala o valor que você recebeu ao fluxo de todas as prestações — e é obrigatório que o banco a informe antes da contratação.

Na prática, o CET costuma ficar de 1 a 3 pontos percentuais acima da taxa anunciada. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CETs bem diferentes por causa do seguro e das tarifas, e o seguro MIP varia com a idade: para um comprador de 55 anos, o MIP pode custar o triplo do que custa para um de 30.

Ao comparar propostas, peça sempre o CET e o valor da primeira e da última prestação. Uma taxa mais baixa com seguro caro pode sair mais cara que uma taxa maior com encargos enxutos — e é exatamente esse tipo de comparação que esta calculadora permite fazer antes de ir ao banco.