Quanto Posso Financiar?

A regra dos 30% é um padrão usado pelos bancos no Brasil para avaliar a capacidade de pagamento de um financiamento. Ela determina que a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da sua renda bruta mensal.

Esse limite existe para garantir que você consiga pagar as parcelas sem comprometer demais seu orçamento. Bancos também consideram outras dívidas que você já possui (cartão, empréstimos, financiamentos de carro) ao calcular esse limite.

Para aumentar sua capacidade de financiamento, você pode: aumentar a entrada (reduzindo o valor financiado), quitar dívidas existentes, compor renda com cônjuge ou familiar, ou buscar taxas de juros menores.

Informe sua renda bruta mensal (ou a soma com cotitulares, no caso de financiamento conjunto), o prazo desejado em anos, a taxa de juros esperada e o percentual de entrada que você consegue dar. A calculadora aplica a regra dos 30% e mostra a parcela máxima que você pode pagar, o valor máximo financiável e o teto de valor de imóvel que cabe no seu orçamento.

O resultado considera apenas a renda informada. Na prática, bancos descontam dívidas atuais (cartão de crédito, outros financiamentos, pensão) do limite. Se você paga R$ 800/mês em outras parcelas e sua renda bruta é R$ 6.000, o banco usará 30% de R$ 6.000 menos R$ 800 = R$ 1.000 como limite real.

Para encontrar o melhor cenário, teste diferentes combinações: aumentar entrada de 20% para 30% expande o teto de imóvel; estender o prazo de 20 para 35 anos também aumenta a capacidade (mas multiplica os juros totais). Encontre o equilíbrio entre teto de imóvel e custo total do financiamento.

Para CLT, a renda comprovada é o salário registrado em carteira, comprovada por holerites e extratos bancários dos últimos 3 a 6 meses. Bancos geralmente aceitam médias de 3 meses (descontando picos atípicos). Comissões e horas extras recorrentes podem ser somadas se comprovadas por pelo menos 12 meses.

Para autônomos e PJ, a comprovação é feita por DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos) emitida por contador, declaração de IRPF dos últimos 2 anos, e extratos bancários. Bancos costumam aplicar redutores de 20% a 40% sobre a renda PJ por considerá-la menos estável que a CLT.

Aposentados e pensionistas têm a comprovação mais simples (extrato do INSS), e bancos como Caixa e Banco do Brasil oferecem condições especiais. Para servidores públicos efetivos, há linhas com taxas mais baixas devido à estabilidade.

Quem tem renda informal ou recente (autônomo há menos de 2 anos, recém-contratado em período de experiência) terá dificuldade em comprovar capacidade — a alternativa é entrar com cotitular ou aumentar muito a entrada para reduzir o valor financiado.

Composição de renda: somar a renda de cônjuge, pais, irmãos ou filhos como cotitulares aumenta diretamente o teto financiável. Todos os cotitulares ficam responsáveis pela dívida e precisam ter score de crédito adequado. A maioria dos bancos aceita até 3 cotitulares.

Uso do FGTS: o saldo do FGTS pode entrar como entrada, reduzindo o valor financiado e o comprometimento de renda. É permitido para imóveis residenciais urbanos de até R$ 1,5 milhão (em capitais de SP, RJ, MG, DF; outros limites em outras regiões), conforme regras do programa Casa Verde e Amarela / Minha Casa Minha Vida.

Subsídios do governo: famílias com renda de até R$ 8.000/mês podem ter direito a subsídio direto e taxas reduzidas pelo programa Minha Casa Minha Vida, dependendo do município, da faixa de renda e do valor do imóvel. Pode reduzir significativamente o valor financiado e a parcela.

Portabilidade de crédito: se você já tem financiamento ativo, pode levar para outro banco com taxas menores (geralmente economiza 1 a 3 pontos percentuais ao ano). É um direito do consumidor garantido pelo Banco Central e o processo deve ser concluído em até 5 dias úteis.